Immobilier Luxembourg : 1 minute de trajet en plus = −1,2 % sur le prix
Immobilier :
1 minute de plus
= −1,2 % ?
Le Statec chiffre pour la première fois l’impact du temps de trajet sur les prix — et publie les chiffres du 2e trimestre 2026
Le Statec et l’Observatoire de l’habitat ont publié ce jeudi 24 septembre leur rapport trimestriel « Le logement en chiffres ». Un marché qui avance en ordre dispersé — et une étude parallèle qui change la façon d’évaluer un bien au Luxembourg.
La découverte de la semaine : −1,2 % par minute de trajet
C’est l’information la plus concrète publiée hier. Dans une étude parallèle, le Statec a chiffré la relation entre temps de trajet vers la capitale et prix des appartements. Le modèle, estimé sur 4 015 transactions en 2025, aboutit à un ordre de grandeur clair.
≈ −1,2 %
sur le prix, par minute de trajet supplémentaire
vers Luxembourg-Ville
À titre illustratif, appliqué de façon linéaire, cela donne un ordre de grandeur parlant :
⚠️ À nuancer : il s’agit d’une relation statistique moyenne, pas d’une décote automatique. La surface, le caractère neuf ou ancien, la cave ou le stationnement entrent aussi dans le calcul.
La proximité sur la carte ne suffit pas
Le cas de Kockelscheuer est parlant : à seulement 10 km du centre, mais 27 minutes de trajet à cause de la congestion. Mersch, une fois et demie plus loin, ne met que 3 minutes de plus.
Depuis juin 2026, le Statec a intégré ce critère à sa méthode : le temps de trajet remplace désormais la distance dans le modèle de calcul de l’indice des prix. Aucun indice historique n’est révisé.
Un angle mort subsiste : l’étude ne mesure que l’accès à Luxembourg-Ville, sans tenir compte des pôles d’emploi secondaires comme Esch-sur-Alzette ou la Nordstad.
Les chiffres du 2e trimestre 2026
+8,2 % sur le trimestre
des appartements
niveau d’avant-crise
632 M€ de volume
Un rebond à relativiser
Sur un an, le nombre de ventes recule de 33,9 %. Mais attention au piège : au printemps 2025, l’expiration annoncée des mesures fiscales avait provoqué une ruée, avec 1 928 ventes concentrées sur un seul trimestre. Comparer à ce pic exceptionnel amplifie artificiellement l’impression de rechute.
Les auteurs parlent plutôt d’une « normalisation progressive de l’activité ».
L’ancien a retrouvé son niveau d’avant-crise
C’est le segment le plus sain du marché : 1 049 appartements existants vendus, soit légèrement au-dessus de la moyenne 2017-2021 (environ 1 035 ventes). Les prix progressent de +1,3 % sur le trimestre, mais restent −0,6 % sous leur niveau du printemps 2025.
Le neuf reste le grand blessé
Seulement 225 appartements en construction vendus au T2, pour environ 171 millions €. Malgré un rebond de +8,2 % sur le trimestre, le segment reste inférieur de près de 68 % à la moyenne d’avant-crise (≈ 694 ventes).
Nuance méthodologique importante : certains logements neufs déjà achevés se vendent par contrat classique et apparaissent donc dans les statistiques de l’ancien. Les VEFA ne mesurent pas tout le neuf.
Les maisons redémarrent, mais les prix cèdent encore
709 maisons vendues (+8,2 % sur le trimestre), mais le segment reste en retrait d’environ 22 % par rapport à la moyenne 2017-2021. Et les prix des maisons existantes reculent encore : −0,5 % sur le trimestre et −3,7 % sur un an. Le redémarrage des transactions ne se traduit pas par une remontée des prix.
Les loyers accélèrent : +5,8 % sur un an
sur un an
soit 2,4× moins
Pour les locataires, aucune accalmie. Les loyers annoncés des appartements progressent plus de deux fois plus vite que l’inflation.
L’explication avancée par les auteurs est éclairante : un possible report vers la location de ménages dont la capacité d’emprunt a été réduite par la hausse des taux, face à une offre locative qui reste limitée.
À noter : les loyers en cours de bail ne progressent que de +1,3 % sur un an selon l’indice Statec. L’écart se joue entièrement sur les nouveaux contrats.
Ce que ça change pour vous
Deux bonnes nouvelles : les prix des maisons continuent de baisser (−3,7 % sur un an) et vous disposez maintenant d’un critère objectif pour arbitrer — le temps de trajet réel, pas la distance. Testez votre trajet en heure de pointe avant de vous décider. Et n’oubliez pas le Bëllegen Akt relevé à 45 000 €.
L’ancien a retrouvé son niveau d’avant-crise en volume : les acheteurs sont là. Mais les prix restent sous pression, surtout sur les maisons. Un positionnement réaliste dès le départ reste la meilleure stratégie.
Les loyers annoncés grimpent de +5,8 %, plus du double de l’inflation, et la demande se renforce du fait des ménages exclus du crédit. Le marché locatif n’a jamais été aussi porteur.
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Sources : Statec & Observatoire de l’habitat — « Le logement en chiffres » (24 septembre 2026) · Statec — étude sur l’accessibilité et les prix des appartements (24 septembre 2026) · Paperjam · Immotop.lu · LISER